การตรวตสอบแปลงและสีที่ดิน

STEP 2 : ทีนี้เราจะหาพิกัดของที่ดิน โดยเข้าเว็ปไซต์ http://dolwms.dol.go.th/tvwebp/ แล้วเลือกจังหวัด, เลือกอำเภอ และกรอกเลขที่โฉนดลงไปค่ะ ตำแหน่งของโฉนดที่ดินก็จะแสดงในแผนที่ พิกัดของที่ดินจะอยู่ในช่องสีฟ้า ให้ copy เก็บเอาไว้เลยเพื่อใช้ในขั้นต่อไป

ขั้นตอนที่ 2 เราจะทราบพิกัดของที่ดิน  (ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวเลขสมมตินะคะ)

นายสบายดี พิกัด 13.123456789, 114.632598
นางสาวสบายใจ พิกัด 10.123456789, 255.1234567

STEP 4 : เมื่อเรารู้สี, รหัส และประเภทที่ดินแล้ว ก็มาเปิดตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินตามกฎหมาย เพื่อดูว่าเขตสี และรหัสของเรานั้น สร้างอะไรได้บ้างไม่ได้บ้าง

นายสบายดี ที่ดินอยู่ในเขตสีส้ม ย.5 ก็จะดูในช่อง ย.5 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทุกแบบ แต่ถ้าจะสร้างที่อยู่อาศัยที่มีพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรจะมีข้อกำหนดเพิ่ม ให้ดูที่ท้ายตารางส่วนสิ่งที่ห้ามสร้างได้แก่ พาณิชยกรรม ขนาดเกิน 10,000 ตร.ม., สำนักงานที่มีขนาดเกิน 2,000 ตร.ม.ขึ้นไป, ตลาดที่มีขนาดเกิน 5,000 ตร.ม., สนามแข่งรถ, แข่งม้า, สนามยิงปืน เป็นต้น

ส่วนนางสาวสบายใจ ที่ดินอยู่ในเขตสีแดงที่เป็นชุมชนหนาแน่น สีแดง พ.2 สามารถสร้างบ้านได้ทุกประเภทที่มีขนาดไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร, สร้างสำนักงานขนาดใหญ่ได้ไม่เกิน 10,000 ตารางเมตร, สร้างสถานบริการ ได้ แต่ห้ามสร้างตลาดที่มีขนาดเกิน 5,000 เป็นต้น

ถ้าหากมียังมีข้อสงสัยหรือดูในตารางไม่เข้าใจ ก็สามารถมาไปอ่านในตัวกฎหมายผังเมืองเลยก็ได้ ซึ่งในตัวกฎหมายก็จะบอกหมดว่า สีอะไรหมายถึงอะไร ห้ามสร้างอะไรบ้าง รวมถึงข้อกำหนดและข้อยกเว้นเพิ่มเติมสำหรับบางที่ดินอีกด้วย เช่น ห้ามสร้างสถานศึกษาระดับอุดมศึกษาและอาชีวศึกษา เว้นแต่อยู่ในบริเวณ ย.3-24 และบริเวณ 3-35 ที่ตั้งอยู่ริมถนนสาธารณะที่มีขนาดเขตทางไม่น้อยกว่า 30 เมตร

แต่ของนายสบายดีและนางสาวสบายใจไม่มีข้อยกเว้นแบบนี้ค่ะ

STEP 5 : ค่า FAR, OSR จะอยู่ที่ท้ายตารางสรุปข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 

ที่ดินของนายสบายดี มีค่า FAR 4 และ OSR ร้อยละ 75
ส่วนที่ดินของนางสาวสบายใจ มีค่า FAR 6 และ OSR ร้อยละ 5

จะเห็นได้ว่าเขตสีส้มหรือเขตที่มีคนอยู่อาศัยปานกลางจะเน้นให้มีพื้นที่ว่างเยอะๆ ซึ่งเขตสีส้ม ย.5 นี้ เน้นที่ว่างมากๆ เลย แต่เขตสีแดงที่เป็นเขตค้าขายชุมชนหนาแน่น จะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า ไม่เน้นที่ว่างมากนักเนื่องจากเป็นเขตที่เน้นค้าขาย

หลักจากได้ค่า FAR, OSR มา เราลองมาคำนวนกันดูค่ะ

นายสบายดี : ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตร, FAR 4, OSR ร้อยละ 75
นางสาวสบายใจ : ขนาดที่ดิน 400 ตารางเมตร, FAR 6, OSR ร้อยละ 5

นายสบายดี มีที่ดินขนาด 1 งาน หรือ 400 ตารางเมตร สามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่รวมทั้งหมดได้ 4 เท่าของขนาดที่ดิน คือ 400 x 4 = 1,600 ตารางเมตร ถ้าหากสร้างเต็ม 1,600 ตารางเมตร ควรมีที่ว่าง 75% คือ 1,600 x 75% = 1,200 ตารางเมตร ซึ่งมีต้องมีที่ว่างมากเกินกว่าที่จะทำในที่ดินนี้ได้ เนื่องจากที่ดินมีแค่ 400 ตารางเมตร ดังนั้นต้องลดขนาดอาคารลงมาค่ะ ซึ่งจะสามารถสร้างให้มีขนาดเท่าไหร่ก็ได้ เพียงแค่ไม่ขัดกับเงื่อนไขเท่านั้นค่ะ เช่น เมื่อลองลดขนาดอาคารลงมาเหลือประมาณ 400 ตารางเมตร โดยจะสร้างชั้นละ 100 ตารางเมตร จำนวน 4 ชั้น ทำให้มีที่ว่างเหลือ 300 ตารางเมตร ซึ่งเป็น 75% ของขนาดอาคารพอดีค่ะ

นางสาวสบายใจ มีที่ดินขนาด 1 งาน หรือ 400 ตารางเมตรเหมือนกัน สามารถสร้างอาคารได้ 6 เท่าของขนาดที่ดิน คือ 400 x 6 = 2,400 ตารางเมตร ถ้าหากสร้างเต็ม 2,400 ตารางเมตร ควรมีที่ว่าง 5% คือ 2,400 x 5% = 120 ตารางเมตร ซึ่งที่ว่างแค่นี้สบายมากค่ะ สามารถทำที่ว่างให้เหลือมากกว่านี้ก็ยังได้ อย่างกรณีนี้สมมุติสร้างอาคารประมาณ 8 ชั้น ชั้นละ 280 ตารางเมตร รวม 2,240 ตารางเมตร และมีที่ว่างรอบอาคาร 112 ตารางเมตร ซึ่งเป็น 5% พอดี อยู่ในข้อกำหนดกฎหมาย ก็สามารถสร้างได้ค่ะ

แต่ทั้งนี้จะต้องลงรายละเอียดอีกทีด้วยสถาปนิกค่ะ เพราะจะมีข้อกำหนดควบคุมอาคารอีก ว่าควรต้องเว้นที่ว่างรอบๆ อาคารเท่าไหร่

เพียงเท่านี้ก็สามารถเช็คข้อกำหนดผังเมือง และสามารถทราบขนาดของอาคารได้อย่างคร่าวๆ ด้วยตัวเองแล้วค่ะ